Quando duas pessoas distintas compram o mesmo imóvel, como resolver a situação? Quem será o dono? Estas e outras preocupações giram em torno da venda dupla de um imóvel para duas pessoas distintas. Saiba agora quais as consequências legais para essa infração contratual e as penalidades que estará sujeita a pessoa que incorre nessa conduta.
A venda de um mesmo imóvel para duas pessoas distintas é uma situação frequente no mercado imobiliário que gera estrema frustração e prejuízo aos compradores. Imagine você desembolsar suas economias e planejar o sonho da casa própria ou mesmo investimento sobre determinado imóvel, e posteriormente descobrir que o imóvel foi vendido à terceiros. Essa situação é de tamanha aflição que é facilmente compreensível os transtornos gerados. Muitos compradores tomam ciência do ocorrido quando se deparam com terceiros no imóvel ou quando tentam formalizar a escritura de compra e venda e descobrem que o imóvel já foi transferido para outras pessoas.
Por mais estranho que possa ser essa conduta ela é mais comum do que se imagina. Muitos vendedores alienam o mesmo imóvel para mais de uma pessoa por algum erro administrativo no plano de vendas, por desconhecimento legal das consequências da inexecução de um contrato ou até mesmo por pura má-fé, esta última quando há intenção de lucro independente das consequências legais. Essa postura é tão gravosa, que a depender do contexto pode até ter consequências criminais ao vendedor. Esse texto, porém, se limitará as consequências civis e os direitos do comprador que foi preterido na aquisição do imóvel.
Antes de tudo, é importante o comprador que passa por essa situação ter em mente que um dos compradores será prejudicado, e não conseguirá ter a propriedade do imóvel. Quando duas pessoas distintas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro firmar e levar a escritura de compra e venda a registro é quem adquirirá a propriedade, desde que esteja de boa-fé. Ou seja, independente da data da assinatura do contrato de compra e venda ou pagamento o que importará para determinar que pessoa ficará com o imóvel será a data do registro da escritura de compra e venda. Portanto, mesmo que você fez a compra do imóvel primeiro, se posteriormente alguém lograr êxito em registrar o imóvel para si esta pessoa é quem deterá a legítima propriedade do bem. Daí porque o registro da escritura é tão importante.
Seja qual for o motivo da venda dupla, o fato é que o comprador prejudicado deve ser indenizado por seus prejuízos, afinal pagou pela aquisição do bem. Além disso, é Importante as partes envolvidas na negociação terem ciência de que um imóvel somente pode ser vendido à terceiros mediante prévia rescisão do contrato ou consenso das partes por meio do competente distrato. Portanto, mesmo que o comprador venha a se tornar inadimplente com alguma parcela do contrato, tal fato, por si só, não autoriza o vendedor a dispor livremente do imóvel a seu bem entender, devendo primeiramente buscar a rescisão do contrato ou ter autorização para tanto, sob pena de infração contratual.
Sendo assim, aquele que foi preterido na venda remanesce apenas uma ligação obrigacional com o vendedor, a qual deve ser resolvida em perdas e danos, podendo buscar os seguintes direitos: (a) devolução da quantia paga, devidamente corrigida com juros legais; (b) o pagamento das penalidades previstas em contrato (multas); (c) eventuais perdas e danos, consistente em despesas efetivadas na compra do imóvel e também a busca de uma indenização pela depreciação patrimonial (diferença entre o preço pago e o valor atual de mercado do imóvel). Além disso, há fortes entendimentos judiciais que esta conduta também configura danos morais, variando o valor da indenização conforme a gravidade da situação, podendo chegar a 15 mil reais.
Outro ponto a ser destacado é que o comprador, a fim de evitar essa situação, também pode solicitar o registro prévio do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel. Este registro dará ciência à terceiros de que o imóvel foi negociado, podendo barrar a venda dupla. Muitos compradores desconhecem tal possibilidade, o que é recomendada principalmente quando ajustado um longo período de parcelamento.
Assim, ficou esclarecido que o imóvel será do comprador que primeiro efetivar o registro da escritura em seu nome, cabendo ao prejudicado buscar indenização contra o vendedor. Se você passar por essa situação busque o auxílio de um advogado especialista no ramo imobiliário para analisar a situação de seu contrato e a parte registral do imóvel para saber se o registro já foi feito em nome de terceiros, para então, se for o caso, buscar frente ao vendedor os direitos citados no presente texto, a fim de minorar seus prejuízos financeiros. Nosso escritório possui especialidade na área imobiliária podendo lhe ajudar a analisar qual o melhor caminho a ser buscado, a fim de evitar maiores prejuízos e ter seu dinheiro devolvido.
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Por Diego Schmitz. Advogado inscrito na OAB/SC nº 47.266. Especialista em Direito e Negócios Imobiliários pela faculdade Cesusc. Atuante no direito civil, com ênfase no mercado imobiliário.